花旗：上调2026年香港楼价升幅预测至升12% 零售复苏利好地产股前景
花旗研究报告指出，预期香港零售在2026年上半年强劲后于下半年领先 ，预测2026年零售物业租金持平。另外 ，上半年新楼成交量同比升34%至22年高位，发展商销售额升95% 。在可售单位处于四年低位下 ，该行将2026年楼价升幅预测由升8%上调至升12% 。
在零售展望优于预期下 ，住宅及中环写字楼的强势符合市场预期，该行2026年下半年偏好顺序为零售优先，其次为中环写字楼 、住宅 ，然后其他写字楼。股份首选太古地产（01972） 、领展（00823）、新鸿基地产（00016） 。
该行估计2026年香港零售销售将超过4000亿港元以上 ，受惠于旅客入境 、非可选消费稳定 、奢侈品需求旺盛、本地经济扩张及人民币/港港元走强 。由于零售销售领先现货租金约8个月，并进一步领先租金调整12跌18个月 ，该行预期商场零售现货租金可在2026年下半年开始复苏 ，继零售销售连续13个月增长后。
同时考虑到高续约租金周期于2026年结束，该行预期商场零售租金调整将于2027年起见底。主要业主的商场营运于97%以上占用率 ，太古地产、香港置地 、希慎（00014）等已见正面租金调整 。为把握零售复苏 ，该行偏好太古地产 、领展，以及对九龙仓置业（01997）采取机会性策略 。
报告指出 ，2026年上半年新楼成交量创22年高位 ，二手创5年高位。7月上半月一手单位成交环比跌60%，二手登记环比跌33% 。该行认为这是由于周期因素：（1）新盘推出放缓；（2）股市调整；（3）买家观望中国境外投资管制执行清晰度 ，可能需1跌2个月稳定；（4）议价空间收窄；（5）季节性 。
就楼价而言 ，尽管近期市场调整，该行认为结构上受有限供应支持。2026/27年落成量：每年1.5跌1.6万单位，2022跌26财年平均每年土地供应1.54万单位 ，可售单位四年低位 ，总存量两年低位，以及需求完整 。该行在住宅聚焦股份中偏好新鸿基地产 ，因其销售渠道充足及随盈利扩张而每股股息增长的前景 。
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